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摘要：10大城溢價率隻有武漢高於去年，僅杭州、成都高於20%，但樓面價為何普遍不低？
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撰文|張銀銀
從供給角度講，樓市未來一兩年緊張的局面，按說不會比過去一兩年嚴重。緩解起碼是可以的。
中指院數據顯示，2018年1-3月，300個城市宅地供應面積，維持瞭2017全年的較快節奏，推出土地宅地面積 10084萬平方米，同比增加 33%。
其中，成交的宅地面積高達8415萬平方米，同比增加21%。
最受各位桿友關註的10大城市中，1-3月，北京、上海、深圳宅地成交面積保持瞭增長。杭州 、成都 、重慶 、武漢 、天津同樣也都保持增長。
隻可惜，在不少城市，購房的熱情依舊，逼得大傢都祭出搖號。同時，溢價率普遍雖然回落，但地價畢竟水漲船高。未來樓市怎麼走，實際非常微妙。
不管你有房沒房，是剛需還是投資，我們不妨客觀來看看最新的土地數據。
1、杭州一季度賣地收入最高！全國主要城市宅地成交面積，維持較快增長，溢價率回落，但地價整體水漲船高
首先，杠桿遊戲說說全國主要城市的供應情況。2018年1-3月，全國 300個城市住宅類用地（含及包的綜合性）供應10084萬平米，同比增加 33%。特別是3月，300個城市宅地推出3923萬平米，環比增長66%，同比增加更是高達107%。
實話說，這個開局是很不錯的。
成交方面，1-3月，300個城市宅地成交面積 8415萬平米，同比增加 21%。其中3月宅地成交3053萬平米，環比增長29%，同比增幅高達60%。
這個成交情況也是很不錯的，看來春節之後，各大城市普遍加大供地，效果明顯。
土地車輛監控系統出讓金方面，1-3月，300個城市宅地出讓金總額7683億元，同比增加 34%。對照宅地成交增幅，這個數據說明宅地依舊在漲價。
圖1.2018年1-3月，全國300個城市土地市場情況 圖片來源|中國指數研究院
成交價格證明瞭這一點，1-3月，300個城市宅地成交均價為9131/平方米，同比上漲11%。這個數據說明，房價要敢跌到一定程度，很困難。畢竟，地價已經擺在這裡。
溢價率情況顯示，1-3月，300個城市宅地平均溢價率22%，較去年同期下降 17個百分點。
從一季度土地出讓金排名前20的城市看，因為深圳供應少，未上榜，其他主要一二線城市悉數上榜。其中杭送貨路線規劃州土地成交最活躍，以923億元高居榜首，同比增長瞭284%。
圖2.2018年1-3月，全國土地出讓金TOP20城市 圖片來源|中國指數研究院
從增幅角度而言，杭州並不是最高，青島355%的增幅，臺州490%的增幅，福州1747%的增幅，都比杭州高。除瞭武漢、廣州、鄭州、南京負增長外，一季度土地出讓金排名前20的城市，賣地收入大部分都是暴漲。
值得一說的是，上述和下文要講到的數據，主要都是指各城市市一級（轄區為主）的宅地數據，基本不包括下轄縣。
2、10大城市中，武漢、重慶、杭州一季度宅地成交面積排前3，杭州、成都、北京增幅物流車隊管理前3
接著，杠桿遊戲具體談談我國最受關註的10大城市一季度宅地供應、成交情況。
宅地供應方面，1-3月重慶、武漢、杭州位居前3，分別供應瞭317萬平米、313萬平米、175萬平米。
增幅角度而言，北京以418%位居增幅最高。重慶以183%，上海122%，分列2、3位。接著第4的武漢，一季度宅地供應增幅也有89%。
圖3.2018年1-3月，10大城市宅地供應情況 圖片來源|中國指數研究院
接下來第5的廣州增幅為28%，明顯低瞭很多。不過還是比南京、杭州、天津、成都、深圳強。這5個城市，一季度宅地供應都是負增長。
供應不代表最終成交。從成交角度看，1-3月，10大城市中杭州、成都、北京、重慶、武漢、天津、上海、深圳，這8座城市宅地成交都比去年要高。
其中，武漢、重慶、杭州分別以307萬平米、264萬平米、183萬平米的宅地成交面積，排前3。
圖4.2018年1-3月，10大城市宅地成交情況 圖片來源|中國指數研究院
不過在成交增幅方面，武漢、重慶不再是前3。而是杭州、成都、北京，同比增長281%、197%、142%。看來杭州一季度賣地收入排第一，不是吹的，確實賣的地多，增幅也高。
而宅地成交增幅排第4、5的重慶、武漢，明顯降瞭一個臺階，隻有61%、59%。這和重慶、武漢宅地成交面積高、基數大有關。
值得一提的是，廣州、南京一季度宅地成交都是負增長。廣州負增長6%還算好，南京負增長高達37%。
3、10大城市一季度宅地溢價率普遍下挫，隻有武漢高於去年同期，其中僅杭州、成都高於20%，但樓面價普遍不低
溢價率方面，1-3月，深圳、廣州、重慶、北京、天津、武漢、上海、南京都低於20%。僅杭州、成都高於20%，其中杭州以50%的溢價高居榜首，成都20%出頭。
不過，即便如此，杭州也好，成都也罷，溢價率都是低於去年同期的。10大城市一季度宅地溢價率其實普遍下挫，僅武漢溢價率高於去年同期。
當然，武漢溢價率並不算高，低於10%，去年同期更低。
圖5.2018年1-3月，10大城市宅地溢價情況 圖片來源|中國指數研究院
值得註意的是，上海、南京一季度租賃、動遷安置用地較多，大部分都是底價附近出讓。所以，如上圖5，這兩個城市溢價率幾乎忽略不計；如上圖1，上海、南京一季度的宅地樓面價都不到4000元/平米。
——這其實並不是這兩座城市宅地價格的真實反映。從去年的年度數據看，上海、南京的樓面價在1萬元/平米以上。
如果不算上海、南京的特殊情況，如上圖1，10大城市一季度的樓面價，最低武漢、重慶也是在5000塊/平米上下。而武漢、重慶的相對低價，是建立在超高的供應和成交面積基礎之上。接著相對低的成都，也在6670元/平米。
其他城市則都是在1萬左右-2萬多元/平米。其中北京最高23134元/平米，杭州第二19409元/平米。
溢價率是下挫瞭，平均地價卻依舊是往上再走。調控之路任重道遠。
本文所有數據源自中國指數研究院，如有疏漏、不完整和杠桿遊戲無關
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